“现在的房地产很难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等各个方(fāng)面都非(fēi)常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资(zī)背(bèi)景的(de)房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特(tè)别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是(shì)否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一(yī)家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍有部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发(fā)展、光(guāng)明地(dì)产、云(yún)南城(chéng)投(tóu)、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行(xíng)大(dà)举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市(shì)，匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么另外一(yī)半(bàn)也主要(yào)集(jí)中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快(kuài)速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业(yè)的(de)复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也(yě)较(jiào)好地控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国(guó)央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房企同样受(shòu)到机(jī)构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就(jiù)长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自(zì)身的基(jī)本面(miàn)表现存在(zài)一定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩(jì)的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集(jí)团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调研。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发(fā)布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被(bèi)看好，机构(gòu)寻(xún)觅(mì)个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装更新(xīn)的(de)需求也会越来(lái)越多。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发(fā)、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季报的(de)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值和私募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调(diào)的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基(jī)金经理(lǐ)曹(cáo)名(míng)长在管的产品，首季匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时(shí)的(de)家居板块(kuài)也(yě)因(yīn)疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的(de)广发策略优选和广发(fā)安宏回(huí)报均增加了(le)持(chí)股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来(lái)越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成(chéng)为难(nán)题。对(duì)此，前述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高的(de)，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度(dù)增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好(hǎo)的(de)服(fú)务是(shì)有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：中国书画艺术 匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么