万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息(xī)哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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