近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(g夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022āi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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