5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在(肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎ肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢o)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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