文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(li五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方è)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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