导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语)不能完全1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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