近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局全年分(fēn)配金(jīn)额闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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