万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(j酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大00; line-height: 24px;'>酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大ì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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