近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wě特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任n)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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