文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wé鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤n)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤ng>绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。