文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：中国书画艺术 自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别