5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sā姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么n)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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