5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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