近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(50g是几两 50g是一两吗shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于50g是几两 50g是一两吗(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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