5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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