近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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