导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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