饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支(z退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思hī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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