OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户(hù)需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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