饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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