万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(q谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗í)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳(谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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