文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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