万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(t宁波慈溪的邮编是多少uán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发宁波慈溪的邮编是多少商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòn宁波慈溪的邮编是多少g)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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