近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度祈使句例子英语，祈使句例子10个。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(d祈使句例子英语，祈使句例子10个ào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长祈使句例子英语，祈使句例子10个的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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