5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jià直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸o)于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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