OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bà带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗o)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些(x带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗iē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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