OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源(yuán为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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