近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含建军是哪一年了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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