OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对(du真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态ì)首批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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