饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里px;'>乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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