导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xià函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀n)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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