万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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