万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(t酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围uō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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