文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu选择复句例子十个，选择复句例子5个)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zh选择复句例子十个，选择复句例子5个ǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nè选择复句例子十个，选择复句例子5个i)地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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