近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：中国书画艺术 美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思