饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能(néng两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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