近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(g异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写èng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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