5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(niá2升是多少斤啊 2升是多少毫升n)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入2升是多少斤啊 2升是多少毫升十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(f2升是多少斤啊 2升是多少毫升ā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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