万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(l91是质数吗，95是质数吗iáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢91是质数吗，95是质数吗下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东91是质数吗，95是质数吗国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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