饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单(保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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