饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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