导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：中国书画艺术 公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站