5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)work on的用法以及语法，workon的用法总结的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)work on的用法以及语法，workon的用法总结资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 work on的用法以及语法，workon的用法总结