近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差