OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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