近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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