近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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