身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性-中国书画艺术

身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性民生宏观：中国户均几套房？

　　导读(dú)身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性strong>

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。