文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(ch俄罗斯是资本主义还是社会主义ǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支俄罗斯是资本主义还是社会主义(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭俄罗斯是资本主义还是社会主义导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：中国书画艺术 俄罗斯是资本主义还是社会主义