近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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